Добавлено (06.11.2010, 14:38)
---------------------------------------------
На первом этапе.
1. Представление и обсуждение план-графика развития поселка
2. По результатам обсуждения выбор в правление представителей готовых и способных его выполнить
3. Создание ДНТ, регистрация 51%.
4. Работа правления.
Какие задачи имеют место в обсуждении – ЗОП, ген. план, дороги, электричество, ограничение доступа/охрана поселка, колодец.
Колодец можно вырыть один у въезда для охраны и рабочих, 6 штук нет смысла рыть ни для противопожарных мероприятий, не для общего пользования, вода нужна на участке каждому своя, и не каждый захочет перед своим участком иметь общественный колодец который по сан. Тех нормам будет влиять на обустройство его участка, а другим он не нужен из-за его удаленности.
По ЗОП.
Родзем предоставит нам на схему поселка, но официальным документом она не является, официальные документы пока только свидетельства на участки, после выкупа ЗОП будут документы на ЗОП, заявленный ЗОП который Родзем готов продать это поселковые дороги. Возникает вопрос на основании каких документов мы будем прокладывать дорогу к поселку по землям нам не принадлежащим. Согласно Градостроительного кодекса к ЗОП относятся земли с инфраструктурой необходимой для жизнедеятельности поселка к таким как минимум кроме дорог относятся земли под трансформаторные подстанции (а их будет 2-3шт), земли под газораспределительный пункт, земли под пожарный водоем, водозабор в случае решения делать общий водопровод. Данные земли должны быть проданы товариществу по кадастровой стоимости, но документа подтверждающего их принадлежность к ЗОП нет.
Вдоль дороги к станции есть нарезанные но не проданные участки, на форуме рассматривается вопрос по строительству забора, а по какой границе, по границе проданных участков или по земле принадлежащей сейчас Родзему?
1. Т.о. уже на первоначальном этапе мы столкнемся с документальным обоснованием по ЗОП. Обоснованием может служить ген. план разработанный согласно требованиям нормативной документации организацией имеющей лицензию и согласованный в местной администрации. В противном случае часть необходимых для организации инфраструктуры поселка земель придется выкупать по рыночной стоимости (лишние затраты).
2. Дорога к поселку так же должна быть отражена на плане местности и согласована включая примыкание к трассе. Выполняется проектом, на нем согласуется, а по окончанию строительства оформляется актом соответствия законченного строительства.
По забору и охране.
Забор обойдется примерно 8тыс.р с владельца 6сот, 16тыс.р. соответственно с 12сот. в случае внесения взноса всеми собственниками. Вызывает большое сомнение, что удастся собрать деньги с тех у кого участки внутри и этот вопрос просто повиснет. Заинтерисованность в заборе в первую очередь должны проявить владельцы крайних участков и вот здесь ДНТ должно придти им на помощь. За их деньги с учетом их пожеланий взять на себя строительство забора, возможно не только по периметру поселка, в конечном итоге это обойдется им дешевле за счет объема и без хлопот. Срок исполнения – когда созреет. Забор, ворота в общественных местах строить на общие деньги – весна - лето, после обустройства дорог.
Охрана – рассматривать когда каким либо образом решится вопрос с забором и въездными воротами. А пока с началом строительства дорог установить на въезде в поселок вагончик подключив его по временной схеме к электричеству, ведь где-то должны находиться члены правления контролирующие строительство, в дальнейшем можно прикупить еще или передать этот в охрану, время покажет.

Добавлено (06.11.2010, 14:40)
---------------------------------------------
Решить вопрос с примыканием к шоссе и подъездом к поселку по чужим землям. При производстве работ кроме всего прочего учесть вертикальную планировку. Вопросы решаются при разработке ген. плана на основании ТУ и геодезических измерений. Кроме этого в ген. плане отражается спецификация материалов и их объемы применяемые при строительстве. В договоре с подрядчиком указывается, что работы ведутся согласно проекта, это основание требовать качество в соответствии с проектным.
По энергоснабжению.
Давайте быть реалистами при нехватке мощностей, слабых сетях и организации в районе кроме нашего поселка еще и других, которые также нуждаются в энергоснабжении, кого будет подключать МОЭС физ. лицо или поселки. Нам требуется около 2000Квт надо быть очень наивным чтобы предположить, что МОЭСК бросится вкладывать миллионы на наше подключение, каждого как физ лица а для тех у кого расстояние свыше 500м с указанием не существующей точки, как предлагает Алексей, например его. Извините, но что в МОЭСК дураки сидят? Подключение дома как физическое лицо возможно в деревне, но не в поселке и не целого поселка. При этом в любом случае требуется освещение общественных мест поселка, странно но это вообще не обсуждалось, а это единая система. Единственный реальный путь это проектирование и строительство линий электропередач за наш счет на основании ТУ выданном МОЭСК, а вот за стоимость 1Квт выделенной мощности можно побороться. ТУ выдается на основании эскизного проекта с указанием требуемых мощностей, затем разрабатывается рабочий проект который согласовывается, ведется строительство линий электропередач и ТРП в конечном итоге принимается по акту соответствия проекту. Проект энергоснабжения – это один из разделов ген. проекта, и в нем отражается весь объем работ, а следовательно можно определить и их стоимость.
ПО газу
В перспективе, но по ТУ разработать проект газификации можно в ген. проекте. Начало строительства – перспектива.
Проведение работ по проекту даст возможность вести обустройство поселка в соответствии с планами и сроками (при условии финансирования), выдерживать и требовать качество работ согласно проекта, а следовательно и выполнить их с минимальными затратами и должным качеством. При этом все документы будут в порядке с самого начала, поселок будет отвечать всем требованиям, ведь неизвестно что придумают наши законотворцы по вносимым изменениям в дачные поселки.

Добавлено (06.11.2010, 14:40)
---------------------------------------------
В ген. план должны войти разделы
- планировочный
- дороги
- электрификация
- газофикация
При необходимости
- водоснабжение
Не надо считать, что в ген. плане обязательно отражаются строения на каждом из участков, это не обязательно. При нашем желании проектировщики могут включить раздел рекомендуемые стандартные решения по строительству дома, что не приведет к значительному его удорожанию.
Стоимость ген плана 1 – 1.5млн. р, стоимость проектирования разделов отдельно выйдет дороже.
Срок исполнения 2 месяца без учета времени на получение ТУ, ТУ бесплатно.
У меня вызывает недоумение постановка вопроса Алексеем «делать дороги или ген. план на следующий год», ведь ген план можно сделать до весны и одно другому не мешает, а наоборот.
По работам до 2012г. Не учитывая финансирование, сбор денег и жизнь внесет свои корректировки.
Ноябрь – апрель
- создание ДНТ – 15-20тыс.р.
- выкуп ЗОП – цена не определена т.к. не определено количество
- разработка и согласование ген. плана – 1-1.5 мил. р
- выбор подрядчика на дороги
Май – июнь
- покупка вагончика, подключение его по временной схеме
- строительство дорог – около 10 мил.р.
- выбор подрядчика на строительство энергоснабжения
Июль – ноябрь
Строительство линии энергоснабжения – цена не определена.
По правлению
В правление обязательно должны входить специалисты и конечно просто инициативные люди.
Особые требования к председателю – должен разбираться в строительстве начиная от проектных работ и до конца т.к. ему организовывать и контролировать весь процесс, а в дальнейшем и эксплуатацию, в помощь члены правления.
Много время в рабочие дни займет согласование и выкуп ЗОП, получения ТУ и др., а при строительстве регулярное нахождение на площадке для контроля качества и объемов выполненных работ. Есть два пути
1-й В правление входят специалисты имеющие свободное время в рабочие дни и способные выполнять поставленные задачи. Идеальный вариант для председателя – бывший военный строитель уволенный в запас, не работающий.
2-й Нанимаем руководителя проекта в чьи обязанности будет входить получение согласований в различных надзорных органах, руководство строительством. Подотчетен председателю и выполняет его распоряжения, председатель отчитывается перед членами правления. Общее руководство, ведение документооборота, финансовый учет, бюджет, выбор подрядчиков остается за правлением. ЗП составит примерно 60 000р в месяц это / грубо на 200 собственников получим ежемесячный платеж за услуги наемного работника 300р. с собственника в месяц.
Ваше мнение очень будет ценно для нас!

Добавлено (07.11.2010, 17:12)
---------------------------------------------
Алексей, подними пожалуста строку голосования "Генплан", если есть возможность привяжи ее к строке по обсуждению генплана.

По поводу забора - полностью не согласен. Общий забор нужен не только крайним участкам, он нужен всем. Мой участок не крайний, но я без вопросов на ровне со всеми вложусь в общий забор. Тоже самое и про дороги.

Еще про ЗОП тоже странное высказывание. Я конечно не на 100% уверен, но вроде нет такого закона, который смог бы обязать собственника продавать или не продавать свою землю, в том числе ЗОП. То что он решил нам продать ЗОП на дороги по минимальной цене - уже хорошо. Единственное конечно чем мы сможем ответить ему на его жадность - так это отгородиться от участков которые он нарезал из ЗОП у заправки.

Vitek, направление конечно в вашем посте правильное, но нюансы неубедительны. если у вас получиться объяснить доходчиво почему именно так, а не иначе я думаю это многим прояснит ситуацию.

"Уважаемые соседи!
....
Сдать на общем собрании по 5 тыс. руб на организационные мероприятия.

Оплату взимать:
за электричество - с подключения (если подключение не как физ.лицо);
за дороги - по соткам;
забор - по владельцам (за исключением случая, когда за 1 участком несколько собственников)
строительство мусоросборника - по владельцам (за исключением случая, когда за 1 участком несколько собственников)
охрана - по владельцам (за исключением случая, когда за 1 участком несколько собственников)
пожарная безопасность - по владельцам (за исключением случая, когда за 1 участком несколько собственников)

Предложить собственникам земли (со владельца) до 1 мая 2011 года сдать в ДНО по 50 тыс. руб.
Так как не все смогут единовременно сдать такую сумму
предложить в течении 5 месяцев (декабрь, январь, февраль, март, апрель) перечислять на расчетный счет ДНО по 10 тыс руб. "

5 тысяч р. на организационные мероприятия - это более 1мил.р, за которые можно сделать ген. план в полном объеме.

Вертикальная планировка потребуется при строительстве дорог и в случе организации водосточных канав

Сколько? 5 000 рублей, 50 000, 100 000 или больше? Поняв, какой у нас будет годовой взнос через 10 лет, мы поймем какая нам нужна инфраструктура, правление, охрана. Сколько мы готовы тратить на их содержание? Соотвественно, у нас будет и представление о планах.